I cani in Condominio scatenano liti.

I cani in casa portano burrasca. Aumentano le segnalazioni di litigi condominiali, alcuni anche degenerati in vere e proprie risse, dovute alle lamentele per gli animali domesticidel vicino.
Nel 2009 sono state 37.000 le segnalazioni arrivate allo Sportello Animali di AIDAA relative a richieste di consulenza e conciliazione in seguito a liti di condominio aventi come oggetto la presenza di animali. Secondo i dati relativi alle segnalazioni raccolte nel 2009 dai servizi online gratuiti di AIDAA sportelloanimali@libero.it e animalincondominio@libero.it nei condomini italiani si litiga ogni 12 minuti per motivi legati alla presenza di animali. Analizzando il dato del 2009 rispetto al 2008 si nota un aumento di 11.000 richieste di consulenza (nel 2008 le richieste sono state 26.000), diminuiscono invece i contenziosi che finiscono in tribunale, nel 2009 infatti sono state 3.800 le liti poi approdate nelle aule giudiziarie civili e penali rispetto alle 4.500 del 2008. Sono aumentate anche le richieste di consulenza giornaliera ad AIDAA, passando dalle 70 al giorno del 2008 a una media di 103 del 2009. I dati qui presentati sono tratti direttamente dalle segnalazioni ricevute dagli sportelli online di tutela degli animali di AIDAA e confrontati con i numeri delle cause civili e penali avviate per motivi legati alla presenza di animali in condominio e dal numero ancora alto di querele reciproche tra condomini dovuti appunto alla presenza di animali. Per quanto riguarda gli animali oggetto delle segnalazioni i cani rappresentano il 70% del totale, seguono i gatti con il 26%, i conigli con il 2%, mentre il restante 2% e' riferito ad altri animali (tartarughe, uccelli canterini). Le regioni dove si litiga di piu' per gli animali in condominio sono la Lombardia e il Piemonte, seguite da Lazio, Veneto, Emilia e Toscana. Si litiga molto poco invece in Valle d'Aosta, Molise, Liguria e Basilicata. Le citta' dalle quali sono pervenute il maggior numero di richieste di consulenze (e nelle quali si litiga di piu') sono Milano, Roma, Parma, Padova e Vicenza. Interessante anche scorrere le motivazioni delle liti di condominio e tra vicini di casa. Innanzitutto piu' della meta' delle richieste relative ai cani riguarda il presunto disturbo provocato dall'abbaiare dei cani durante le ore di riposo e in quelle notturne. Seguono questioni legate all'uso di ascensori e degli spazi condominiali pubblici da parte dei cani e dei loro padroni. Sono in aumento anche le proteste relative alla presunta poca pulizia degli escrementi lascia dagli animali negli spazi/giardini condominiali. Nel corso del 2009 sono state 54 le liti degenerate che hanno provocato feriti.

Barriere architettoniche in condominio

Già da qualche decennio sono in vigore leggi a tutela dei diversamente abili, per quanto attiene l’eliminazione delle barriere architettoniche sia negli edifici pubblici che privati. Nonostante l’impegno del legislatore, spesso capita che i quorum troppo elevati, previsti per le delibere condominiali, impediscano l’equiparazione fra i condomini, di fatto rendendo complicata la salvaguardia dei diritti dei singoli condomini-diversamente abili.Con specifico riferimento alla legge n.13 del 1989, il legislatore ha provveduto ad introdurre regole idonee al raggiungimento di scopi che tutelano, facendoli prevalere, esigenze di carattere sociale e di ordine pubblico sugli interessi privati del condominio; difatti qualora il condominio rifiuti o ritardi ad approvare le delibere per l’abbattimento delle barriere architettoniche, i condomini portatori di handicap, possono istallare e/o effettuare le opere di adeguamento, a proprie spese. Unico limite è quello di effettuare le opere a regola d’arte, senza nocumento all’equilibrio statico ed estetico degli edifici condominiali.L’art 1121 mantiene ferma la possibilità per i dissenzienti di non partecipare alla spesa, tuttavia la legge ritiene sufficiente una maggioranza semplice per l’approvazione della delibera che preveda l’abbattimento delle barriere architettoniche. Ma c’è di più, il concetto di “disabile” è stato elaborato dalla giurisprudenza, la quale ha voluto ampliare il campo di applicazione delle disposizioni di cui alla legge n.13, facendo rientrare in questa definizione anche i soggetti anziani, invalidi civili e in genere coloro che si trovino in minorate condizioni fisiche, al fine di facilitare loro l’accesso al condominio.

LE PARTI COMUNI IN UN CONDOMINIO

L’articolo 1117 c.c. indica le cose che sono oggetto di proprietà comune.Tale elenco non ha carattere tassativo (pone una presunzione di comproprietà, si riferisce cioè a beni presunti necessari per l’esistenza stessa del condominio):
il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Art. 1117 (Parti comuni dell' Edificio)Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Il condominio non è un soggetto giuridico dotato di una propria personalità, distinta da quella di coloro che ne fanno parte, ma è un ente di gestione che opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino.Giova evidenziare infatti, che la comproprietà delle parti comuni sorge nel momento in cui più soggetti diventano proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari che costituiscono l’edificio.Tale presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c. tra tutti i condomini viene riferita a quelle parti che se non disciplinate diversamente nel regolamento di condominio o nel rogito rientrano tra le cose di uso comune.Di fatto il regolamento rappresenta la normativa interna del condominio, quale legge speciale rispetto alla disciplina del codice civile.Pertanto il condominio degli edifici, con la relativa proprietà comune su determinate parti dell’edificio, a meno che non risulti diversamente dal titolo, si verifica automaticamente e viene ad esistenza ex se.Tale presunzione di comproprietà dunque, si sostanzia fondamentalmente nella destinazione di un bene all’uso e al godimento comune, la quale destinazione può essere variata da un titolo contrario.Naturalmente elemento indispensabile per configurare l’esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell’edificio, in rapporto alla loro specifica funzione di servire per l’utilizzazione e il godimento delle parti dell’edificio stesso.Pertanto anche in presenza di più edifici strutturalmente autonomi, ciascuno appartenente a un unico soggetto, è dato profilare una situazione condominiale, quando tali edifici fruiscano, per la loro utilizzazione e il loro godimento, di opere comuni anche se strutturalmente distaccate (portineria, garage, parco eventuali viali ecc…).La disciplina delle parti comuni di un edificio condominiale è dettata dall’articolo 1117 c.c. e si basa sui principi dell’indivisibilità e della loro inseparabilità, proprio in ragione della loro destinazione al relativo servizio, da quelle di pertinenza esclusiva dei singoli condomini.Di fatto non potendo il singolo condomino,senza il consenso degli altri condomini, disporre unilateralmente delle parti comuni in modo autonomo ed indipendente da quelle di sua proprietà esclusiva, il cedente di una porzione di piano di sua esclusiva proprietà non può riservarsi il diritto di comproprietà e quindi l’uso delle parti comuni destinate invece al complesso condominiale e quindi all’uso comune.
Lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione.

TASSO DI INTERESSE LEGALE DAL 01.01.2010 ALL'1%

Il Decreto del Ministero dell'Economa del 4 dicembre 2009, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale 291 del 15.12.2009, ha disposto la riduzione di 2 punti percentuali della misura degli interessi legali: dal 01.01.2010 infatti gli interessi sono stati ridotti dal 3% all’1% .
La riduzione del tasso avrà conseguenze per i contribuenti anche da punto di vista fiscale in quanto diventerà meno oneroso, rispetto al passato, il ricorso al ravvedimento operoso effettuato per sanare imposte non pagate o pagate solo parzialmente alle scadenze ordinarie.
Si ricorda, inoltre, che il ricorso al ravvedimento operoso, dopo le recenti modifiche relative all’ importo delle sanzioni applicate e per l’appunto alla riduzione del tasso legale, spesso diventa meno oneroso per i contribuenti rispetto ai tassi che possono essere pagati ai finanziatori per gli scoperti.
Infine, il decreto stabilisce, inoltre, che,sempre con decorrenza 2010, scende dal 2.75% al 2%, il tasso di interesse dovuto per l’erario sui rimborsi di imposta.

ASCENSORI: NUOVI OBBLIGHI

Il primo settembre 2009 è entrato in vigore il decreto del Ministro per lo sviluppo economico sulle nuove regole per migliorare la sicurezza degli ascensori, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.189 del 17 agosto 2009.
L'obiettivo è quello di adeguare allo stesso livello di sicurezza tutti gli ascensori in uso sul territorio italiano, molti dei quali obsoleti.
In pratica, nel giro di cinque anni a partire dal primo settembre tutti gli impianti installati entro il 24 giugno 1999 dovranno essere sottoposti ad un'analisi dei rischi. Il mancato adeguamento a tali misure comporterà l'impossibilità di tenere in uso l'impianto.
I destinatari dell'obbligo sono i proprietari degli impianti, amministratori, associazioni di piccoli proprietari immobiliari; imprese che effettuano manutenzione, riparazione e ammodernamento di ascensori; ASL e Ispettorato del lavoro. Il Provvedimento classifica le varie situazioni pericolose e fornisce azioni correttive che migliorino progressivamente e selettivamente la sicurezza di tutti gli ascensori esistenti. Elenca inoltre i rischi di livello (alto, medio e basso).
Per valutare la situazione di rischio, sulla base delle norme di buona tecnica più recenti si deve richiedere e concordare una verifica straordinaria dell'impianto. La verifica va fatta: entro il 1 settembre 2011 per gli ascensori installati prima del 15 novembre 1964; entro il 1 settembre 2012 per gli ascensori installati prima del 24 ottobre 1979; entro il 1 settembre 2013 per gli ascensori installati prima del 9 aprile 1991; entro il 1 settembre 2014 per gli ascensori installati prima del 24 giugno 1999.

Nel caso qualche proprietario non si adeguasse, alla successiva visita periodica l'Organismo e' obbligato ad emettere un verbale negativo con conseguente fermo dell'impianto.

E' chiaro che questo decreto, oltre alle notevoli implicazioni per i titolari degli impianti e le influenze sui livelli di sicurezza degli elevatori, riveste anche un sensibile interesse economico per le aziende del settore.

Se è realistica la stima di 7-10 miliardi di euro di fatturato indotti da questo intervento, è chiaro che per una Società, più facilmente multinazionale, che conti sul 20% del mercato questo si traduce in un business di quasi 2 miliardi di euro in sei anni, (una entità del tutto ragguardevole).

L'importanza di quanto stabilito dal decreto è comunque innegabile: si tratta dell'occasione per allineare le caratteristiche e la funzionalità di impianti alle più recenti definizioni normative.
Se così è, i benefici potranno vedersi purché i soggetti chiamati ad operare, agiscano con la necessaria professionalità ed il buonsenso nell'applicazione di una regolamento normativo che sicuramente non potrà prevedere ed esaminare tutti i casi pratici in essere.
E' anche auspicabile che lo stesso Ministero, così disponibile ad imporre obblighi generalizzati che si traducono da subito in oneri certi per i consumatori, provveda anche ad una attività più presente di controllo del settore con interventi più difficili nell'applicazione ma forse più qualificanti nella sostanza. In pratica l'Autorità dovrebbe preoccuparsi anche di garantire, attraverso i necessari controlli: il livello qualitativo delle attività del servizio fornito al Consumatore, la rigorosità e l'indipendenza delle verifiche effettuate dagli Organismi, una attenta vigilanza da parte degli Organi preposti a controllare i controllori; ovviamente, per tutto questo, è necessario che il Ministero operi con risorse adeguate, autorevoli e non influenzate da interessi di parte.

Nei link seguenti sono riportati gli interventi da attuare sugli impianti al fine del loro adeguamento:

Tabelle A e B

Tabella C

COMUNIONE E CONDOMINIO

Nel diritto Civile, la COMUNIONE è la situazione per la quale la proprieta' o un altro diritto reale spetta in comune a più persone. È regolata dagli articoli 1100 e seguenti del Codice Civile.
Quando il diritto in comunione è quello di proprietà, si parla anche di comproprietà.
Se ne distinguono tre diverse categorie:
comunione volontaria (dipendente dalla volontà dei partecipanti; esempio: più persone comprano insieme un bene)
comunione incidentale (non dipendente dalla volontà dei partecipanti; esempio: più persone ricevono un bene in eredità)
comunione forzosa (alla quale non ci si può sottrarre; esempio: condominio degli edifici)
La comunione è vista con sfavore dal legislatore. Di qui la regola che ciascun partecipante può in ogni momento chiedere la divisione, mentre il patto fra i partecipanti di restare in comunione non può eccedere la durata di dieci anni.

La comunione pro-diviso è in senso tecnico giuridico una forma anomala di comunione nella quale ad ogni comunista è fisicamente attribuita una parte ben definita del bene in comunione, solitamente un immobile o un terreno, ed ogni comunista godrà dei frutti della sua parte e provvederà alle spese della sua parte o da essa derivanti. La divisione del bene può essere spaziale, quale può essere ad esempio una parte ben individuata di un terreno, o temporale quale può essere l'uso in periodi ben determinati di un appartamento (multiproprietà) o il godimento di un'opera d'arte (che ad esempio può essere esposta per alcuni mesi all'anno in un museo e per i mesi rimanenti in un altro museo). Le modalità di divisione nella comunione pro-diviso devono essere definite contrattualmente Alcuni beni oggetto di comunione non possono essere pro-diviso; si tratta in genere di beni immateriali o che hanno un valore prettamente immateriale, ad esempio la proprietà intelettuale, che possono essere suddivisi solo in quote indistinte del tutto rientrando quindi nella tipologia di comunione pro-indiviso.

La comunione pro-indiviso configura una condivisione di diritti sullo stesso bene in quote ideali il cui peso è rapportato non ad una parte fisicamente definita ma ad una parte indefinita dell'intero bene. Le quote si presumono uguali. La comunione va tenuta distinta dalle figure dell'associazione e della societa': abbiamo qui una mera pluralità di soggetti in contitolarità di diritti. Non nasce un soggetto di diritto ulteriore rispetto ai singoli partecipanti. Non c’è distinzione fra creditori comuni e creditori dei singoli partecipanti: il creditore del singolo comproprietario può pignorare la quota del debitore e può provocare la vendita forzata della cosa comune, con il risultato di dissolvere lo stato di comunione. Agli altri comproprietari non spetterà che la parte di capitale loro assegnata o la somma di danaro corrispondente al valore delle loro quote.
Nelle associazioni e nelle società i membri del gruppo sono legati per tutta la durata del rapporto da un vincolo di natura contrattuale; nella comunione, anche quando essa nasce da un contratto, quest'ultimo esaurisce la sua funzione nel momento costitutivo del rapporto, ed il rapporto, una volta costituito, si svolge tra soggetti non più legati da un vincolo contrattuale. Soprattutto non c’è nella comunione un impegno contrattuale, reciprocamente assunto, di perseguire la realizzazione di interessi comuni.
L’articolo 2248 delimita gli ambiti di applicazione rispettivi delle norme sulla comunione e sulla società, definendo la prima come “comunione a scopo di godimento”, mentre mediante il contratto di società le parti conferiscono beni per l’esercizio in comune di una attività economica allo scopo di dividerne gli utili).

Il CONDOMINIO e' un tipo di comunione molto diffuso ed importante. Il condominio si ha negli edifici composti da più alloggi appartenenti a proprietari diversi. Ogni alloggio è di proprietà esclusiva di una persona alla quale spettano in via esclusiva i poteri di godimento e disposizione su di esso. Il suolo e le parti destinate all’uso comune (cortile, scale, pianerottolo, ascensore, ingresso, tettoia ecc…) sono in comproprietà forzosa fra i condomini, secondo quote proporzionali alle dimensioni di ogni alloggio. Queste quote di comproprietà, solitamente indicate in millesimi, spettano ai proprietari dei vari alloggi.
L’assemblea dei condomini e l’amministratore sono gli organi previsti dalla legge per disciplinare l’uso delle parti comuni dell’edificio e per compiere l’attività amministrativa. L’assemblea è l’organo cui spetta il potere di deliberare e redigere il regolamento condominiale, che è obbligatorio se vi sono più di 10 condomini. Il regolamento può anche essere contrattuale.
L’amministratore è l’organo che esegue le deliberazioni dell’assemblea, riscuote i contributi dai condomini ed eroga le spese occorrenti per la gestione e la manutenzione, redige il bilancio annuale, rappresenta il condominio nei procedimenti giudiziari nei quali è parte.
È necessario nominare un amministratore se ci sono più di quattro condomini.
L'amministratore dura in carica un anno, ma può essere revocato in ogni momento dall'assemblea.

FINANZIARIA 2010 E AGEVOLAZIONI CASA

Con 307 voti favorevoli, 271 contrari e 2 astenuti, giovedi 17 dicembre 2009 la Camera ha approvato il testo della Manovra Finanziaria 2010 presentato dalla Commissione Bilancio ricorrendo alla fiducia che e’ stata posta dal Governo nonostante il parere negativo del Presidente della Camera Gianfranco Fini in quanto, come ha dichiarato, e’ stato di fatto impedito che gli emendamenti venissero discussi in aula impedendo il regolare funzionamento del Parlamento.
Quindi a questo punto l’iter di approvazione prevede che dopo essere passata dalla Commissione Bilancio del Senato venerdì 18 dicembre il testo venga nuovamente presentato in aula il 21 dicembre e infine che si passi al voto finale martedì 22 dicembre 2009.
Come sempre la presentazione della Finanziaria scontenta qualcuno, questa volta a dire il vero gli scontenti sono molti, ma quali sono le principali novita’ della Finanziaria 2010 che muove risorse per oltre 9 miliardi di euro?
Tra quelle piu’ significative ritroviamo:

- la proroga del cosiddetto Scudo Fiscale, col quale si prevede il recupero di risorse per circa 3,7 miliardi che saranno utilizzati per finanziare diversi capitoli di spesa,

- il patto salute con parte delle risorse coperte tramite il Tfr dei lavoratori,

- Banca del Sud a sostegno delle Pmi del Sud.

- la riduzione del 20% dell’acconto Irpef di novembre.

- per quanto concerne le agevolazioni casa, la proroga al 31/12/2012 del bonus del 36% per le ristrutturazioni. La detrazione spetta anche per le spese sostenute nel 2012 per interventi di recupero del patrimonio edilizio e nel caso di acquisto di unita’ facenti parte di fabbricati interamente ristrutturati da imprese edili, per lavori eseguiti entro il 31 dicembre 2012 e a condizione che la vendita o l’assegnazione dell’unita’ avvenga entro il 30 giugno 2013. L’ammontare complessivo delle spese agevolate non puo’ superare i 48.000 euro per ogni unita’ e l’agevolazione va ripartita in 10 rate annuali di pari ammontare. I contribuenti di oltre 80 anni possono optare per una ripartizione in 3 o 5 rate annuali, mentre quelli di età sopra i 75 anni e fino a 80 possono ripartirla in 5 rate annuali.

- nessuna proroga della detrazione Irpef del 55% sulle spese per la riqualificazione energetica degli edifici, anche se s questo proposito, nei giorni scorsi, il sottosegretario all’Economia e Finanze Luigi Casero sembra che abbia dichiarato la disponibilita’ e l’impegno del Governo a predisporre una possibile proroga del 55% nei primi mesi del 2010 con appositi interventi legislativi. Pare infatti che l’esecutivo stia cercando la relativa copertura finanziaria

- viene fissata in via permanente l’Iva agevolata al 10% sui lavori di recupero del patrimonio edilizio realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata. L’aliquota agevolata si applica alle prestazioni di manutenzione ordinaria, straordinaria, di restauro conservativo e di ristrutturazione edilizia e alle prestazioni di lavoro e fornitura di materiali e beni (a condizione che questi non rappresentino una parte significativa del valore complessivo della prestazione).

- incremento di 400 milioni della spesa per il credito d’imposta riconosciuto alle imprese tra il 2010 e 2011