COMUNIONE E CONDOMINIO

Nel diritto Civile, la COMUNIONE è la situazione per la quale la proprieta' o un altro diritto reale spetta in comune a più persone. È regolata dagli articoli 1100 e seguenti del Codice Civile.
Quando il diritto in comunione è quello di proprietà, si parla anche di comproprietà.
Se ne distinguono tre diverse categorie:
comunione volontaria (dipendente dalla volontà dei partecipanti; esempio: più persone comprano insieme un bene)
comunione incidentale (non dipendente dalla volontà dei partecipanti; esempio: più persone ricevono un bene in eredità)
comunione forzosa (alla quale non ci si può sottrarre; esempio: condominio degli edifici)
La comunione è vista con sfavore dal legislatore. Di qui la regola che ciascun partecipante può in ogni momento chiedere la divisione, mentre il patto fra i partecipanti di restare in comunione non può eccedere la durata di dieci anni.

La comunione pro-diviso è in senso tecnico giuridico una forma anomala di comunione nella quale ad ogni comunista è fisicamente attribuita una parte ben definita del bene in comunione, solitamente un immobile o un terreno, ed ogni comunista godrà dei frutti della sua parte e provvederà alle spese della sua parte o da essa derivanti. La divisione del bene può essere spaziale, quale può essere ad esempio una parte ben individuata di un terreno, o temporale quale può essere l'uso in periodi ben determinati di un appartamento (multiproprietà) o il godimento di un'opera d'arte (che ad esempio può essere esposta per alcuni mesi all'anno in un museo e per i mesi rimanenti in un altro museo). Le modalità di divisione nella comunione pro-diviso devono essere definite contrattualmente Alcuni beni oggetto di comunione non possono essere pro-diviso; si tratta in genere di beni immateriali o che hanno un valore prettamente immateriale, ad esempio la proprietà intelettuale, che possono essere suddivisi solo in quote indistinte del tutto rientrando quindi nella tipologia di comunione pro-indiviso.

La comunione pro-indiviso configura una condivisione di diritti sullo stesso bene in quote ideali il cui peso è rapportato non ad una parte fisicamente definita ma ad una parte indefinita dell'intero bene. Le quote si presumono uguali. La comunione va tenuta distinta dalle figure dell'associazione e della societa': abbiamo qui una mera pluralità di soggetti in contitolarità di diritti. Non nasce un soggetto di diritto ulteriore rispetto ai singoli partecipanti. Non c’è distinzione fra creditori comuni e creditori dei singoli partecipanti: il creditore del singolo comproprietario può pignorare la quota del debitore e può provocare la vendita forzata della cosa comune, con il risultato di dissolvere lo stato di comunione. Agli altri comproprietari non spetterà che la parte di capitale loro assegnata o la somma di danaro corrispondente al valore delle loro quote.
Nelle associazioni e nelle società i membri del gruppo sono legati per tutta la durata del rapporto da un vincolo di natura contrattuale; nella comunione, anche quando essa nasce da un contratto, quest'ultimo esaurisce la sua funzione nel momento costitutivo del rapporto, ed il rapporto, una volta costituito, si svolge tra soggetti non più legati da un vincolo contrattuale. Soprattutto non c’è nella comunione un impegno contrattuale, reciprocamente assunto, di perseguire la realizzazione di interessi comuni.
L’articolo 2248 delimita gli ambiti di applicazione rispettivi delle norme sulla comunione e sulla società, definendo la prima come “comunione a scopo di godimento”, mentre mediante il contratto di società le parti conferiscono beni per l’esercizio in comune di una attività economica allo scopo di dividerne gli utili).

Il CONDOMINIO e' un tipo di comunione molto diffuso ed importante. Il condominio si ha negli edifici composti da più alloggi appartenenti a proprietari diversi. Ogni alloggio è di proprietà esclusiva di una persona alla quale spettano in via esclusiva i poteri di godimento e disposizione su di esso. Il suolo e le parti destinate all’uso comune (cortile, scale, pianerottolo, ascensore, ingresso, tettoia ecc…) sono in comproprietà forzosa fra i condomini, secondo quote proporzionali alle dimensioni di ogni alloggio. Queste quote di comproprietà, solitamente indicate in millesimi, spettano ai proprietari dei vari alloggi.
L’assemblea dei condomini e l’amministratore sono gli organi previsti dalla legge per disciplinare l’uso delle parti comuni dell’edificio e per compiere l’attività amministrativa. L’assemblea è l’organo cui spetta il potere di deliberare e redigere il regolamento condominiale, che è obbligatorio se vi sono più di 10 condomini. Il regolamento può anche essere contrattuale.
L’amministratore è l’organo che esegue le deliberazioni dell’assemblea, riscuote i contributi dai condomini ed eroga le spese occorrenti per la gestione e la manutenzione, redige il bilancio annuale, rappresenta il condominio nei procedimenti giudiziari nei quali è parte.
È necessario nominare un amministratore se ci sono più di quattro condomini.
L'amministratore dura in carica un anno, ma può essere revocato in ogni momento dall'assemblea.